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武汉“降价去库存”空间不大

2016年01月04日  长江商报

长江商报记者日前从湖北省人社厅独家获悉,新出台的《湖北省人民政府关于进一步加强为农民工服务工作的实施意见》提出,到2020年,湖北省将新增转移农村劳动力275万人,引导约500万农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。此外,从“刚需”的未婚夫妇到投资者和开发商,“租房不如买房”等一系列长期支配我国房地产市场的观念,将在“去库存”歼灭战中改变。

2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行论述,2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。这是十八大后中央经济工作会议首提“房价”,尤其是“鼓励开发商降房价”,令人耳目一新。不过,中央政策在落实过程中也要因地制宜,这一政策是否适合武汉这样多次夺得楼市销冠的城市呢?

“武汉暂时不存在大规模适用降房价去库存的市场空间。”1月1日,湖北中原研究中心经理杨丽宇提出,通常情况下,城市新房库存在12个月以内都属于正常水平,而从我们的研究来看,武汉当前的新房库存水平大约为9个月,去库存压力并不太大。“竞争非常激烈的个别区域,如后湖等片区,可能存在开发商降房价来加快库存去化的情况;或者是开发商遇到了财务困难。”

“调低房价还需要政策组合拳。”湖北中核置业副总经理朱仲明则称,中央的政策应该是针对三、四线城市,这些城市人口外流,新房供应量和有效购买需求不成比例,房地产库存量大,亟待消化。但武汉目前对周边城市依然有较强的人口吸附能力,从这个角度观察,武汉房价的长期走势应该是稳中有升。

那怎样才能让开发商货真价实的通过降房价的方式去库存呢?朱仲明认为,这其中最关键的因素就在于降低开发商建设成本。“开发企业的税费、融资成本、在基础配套方面的负担等如果能适当降低,这样,开发商的成本降低了,才敢于通过降房价的方式来去库存,否则,成本不降,估计鲜有开发商会主动选择‘割肉’去库存。”

也有业内人士质疑,“地价不断创新高,武汉开发商怎么会降价?”而房价下降,开发商拿地热情消退,必然会影响地方政府土地出让收入。以武汉市为例,目前地铁、四环等诸多城建工程正在推进,土地出让收入减少必然会影响到政府的财政收入,进而对这些工程的建设都会造成不利的影响。

“中央的精神是鼓励开发商调整营销策略,而不应该简单理解为降房价。”李国政称,媒体目前对中央经济工作会议关于“鼓励开发商降房价”的解读是不全面的。中央关于“鼓励开发商降低商品房价格”的提法,应该和前面的“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略”结合在一起,全面理解。中央精神其实指向的是,开发商应该适时调整自己的营销策略,而降房价只是其中的一种。

“相比住宅,武汉商业地产降价去库存的可能性更大一些,因为目前武汉商业地产的投资需求基本饱和,商业地产去化压力更大。”泛海国际SOHO城商业主管栗斌向长江商报记者表示,开发商降价其实有很多方式,目前武汉楼市中常见的就有延长付款期限、打折优惠等多种方式,从这个角度来讲,降价去库存措施其实在武汉的开发商中“都存在”。

武汉城建的不断完善,缓解了去库存压力。